Доходность аренды в Санта-Катарине: официальная против реальной
Комплексный анализ доходности аренды по всем основным районам — краткосрочная vs долгосрочная аренда, уровень занятости и прогнозы дохода.
Konstantin Bievskikh · CRECI-SC 59616-F
Read in English →Официальная доходность занижает реальную в 2-3 раза
Официальная статистика доходности аренды в Санта-Катарине (FipeZAP) показывает 3,5-4,5% годовых. Эта цифра считает только задекларированную долгосрочную аренду и не видит краткосрочную сезонную сдачу, на которой в курортных районах и делаются деньги.
FipeZAP считает только задекларированную долгосрочную аренду — не видит сезонную краткосрочную сдачу, на которой в курортных районах и делаются реальные деньги.
Plan B: Реальная чистая доходность — после всех затрат — составляет от 4-6% в пересыщенных сезонных районах до 10-14% в правильно подобранных объектах при активной краткосрочной сдаче. Валовые цифры обманчивы: значительную часть съедают меблировка, налоги и операционные расходы. Этот отчёт показывает всю цепочку — от валовой к чистой — и объясняет, где реальные деньги, а где красивая картинка.
Таблица доходности по районам
| Район | Профиль | Вход (студия/1BR) | Офиц. FipeZAP | Валовая | Чистая | Стратегия |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Журере | курорт-премиум | ~$105k | 3,5% | 18-22% | 10-14% | краткосрок, активно |
| Канасвиэйрас / Кашоэйра / Понта-дас-Канас | курорт + IT | ~$114-166k | ~4% | 15-19% | 10-13% | краткосрок + айтишники |
| Инглезес | курорт-туса | ~$136k | 4,2% | 13-16% | 7-10% | краткосрок, флип |
| Триндаде / Санта-Моника | университет | ~$68k | — | 11-14% | 9-13% | долгосрок, круглый год |
| Кампече | номад | ~$120k+ | — | 12-15% | 7-10% | краткосрок, точечно |
| Бомбиньяс / Бомбас | курорт-сезон | ~$136k | — | 7-9% | 4-6% | сезонность бьёт |
| Балнеариу-Камбориу | премиум-сезон | высокий | — | 5-7% | 3-5% | только сезон |
| Итапема | перепродажа | высокий | — | — | н/д | аренды нет, флип |
| Порту-Белу | долгий горизонт | средний | — | — | н/д | перепродажа 10 лет+ |
Цены входа — для студии/1BR под сдачу, без учёта меблировки. Диапазоны доходности, а не точные значения: реальная цифра зависит от цены входа, стратегии сдачи и качества управления.
Что стоит между валовой и чистой доходностью
Валовая доходность = годовой арендный доход / цена входа. Это цифра «с обложки», которую показывают продавцы. Реальная доходность инвестора — чистая, после затрат.
Разовые затраты на старте
Меблировка и техника+~20% к цене квартиры. Без этого курортная краткосрочная сдача невозможна. Чистая доходность считается от полной вложенной суммы — квартира плюс обстановка.
Ежегодные операционные расходы
КондоминиумПри краткосрочной сдаче платит владелец (при долгосрочной — жилец)
IPTU (муниципальный налог)~R$1 500-1 800/год для студии/1BR
Коммунальные (свет, вода)При краткосроке на владельце, при долгосроке на жильце
Управление и обслуживаниеУборка между гостями, комиссии площадок, управляющий: ~20% от дохода при краткосроке, ~8% при долгосроке
Ключевой эффект
При краткосрочной сдаче владелец несёт кондоминиум, коммуналку и высокую операционку сам — поэтому разница ЧИСТОЙ доходности между краткосроком и долгосрочной арендой часто составляет лишь 2-3 процентных пункта, хотя валовая отличается вдвое. Краткосрок даёт больше — но и хлопот кратно больше.
Налоги на доход от аренды и на прирост капитала при перепродаже здесь не учтены: они зависят от структуры владения (физлицо/юрлицо), резидентства и срока владения и рассчитываются индивидуально.
О сезонности — применимо ко всему побережью
На большей части Флорианополиса и побережья календарь — главный фактор доходности.
Где генерится доход
до ~95%
Высокий сезон
15 дек — 15 мар
Пик внутри сезона
Рождество, Новый год, Карнавал
~50% и ниже
Низкий сезон
апр — ноя (9 месяцев)
Любую курортную покупку считайте по экономике всего года, а не по пиковым ставкам. Вне сезона многие собственники либо не сдают, либо пускают длинных жильцов за небольшие деньги.
Ключевой эффект
Это и есть источник разрыва со страницы 2: FipeZAP усредняет год целиком, включая девять «мёртвых» месяцев — реальные деньги делаются в узком окне 15 декабря — 15 марта, и именно эта концентрация превращает валовую доходность в чистую при правильном управлении краткосрочной сдачей.
Данные по загрузке — собственные полевые оценки Plan B по фактическим бронированиям в курортных районах острова и материка, а не единый публикуемый индекс.
Наблюдения по районам — Остров (Флорианополис)
ИнглезесПрестиж
История под перепродажу, не под пассивную сдачу~$136k
Entry
7-10%
Net Yield
95% пик / 50% вне сезона
Occupancy
Эпицентр аргентинского туризма, открытое море, формат активного отдыха. Группы, скидывающиеся на одну квартиру, повышают износ и нагрузку на управление. Сильный рост (~13-15%/год) — реальный тезис; аренда работает, но требует активного управления.
Канасвиэйрас / Кашоэйра / Понта-дас-КанасФаворит
Наш фаворит — лучшая комбинация на острове~$114-166k
Entry
10-13%
Net Yield
~70% вне сезона (айтишники)
Occupancy
Та же сезонная экономика, что в Инглезес, но спокойнее вода, семьи вместо групп. Sapiens Parque держит загрузку вне сезона за счёт долгих аккуратных арендаторов. Работает и под сдачу, и под перепродажу.
Триндаде / Санта-МоникаФаворит
Самые недооценённые — спрос от университета круглый год~$68k
Entry
9-13%
Net Yield
~80% круглый год
Occupancy
Образовательный, не сезонный профиль — UFSC и Полицейская академия дают структурный спрос. Нового предложения мало, проекты раскупаются за часы. Берите микро-жильё (15-30 м²). Ниже номинальная ставка — выше стабильность.
ЖуререПрестиж
Больше престиж, чем игра на доходностьот $105k (студии)
Entry
10-14%
Net Yield
95% пик / 70% вне сезона
Occupancy
Интернасьонал — звёзды, иностранные деньги, космические цены. Традисьонал — доступнее, туда переливается рост. Классические застройщики здесь — дороже; входить точечно, под проект, не под имя района.
КампечеПрестиж
Уже перегрет — покупка ради образа жизни, не доходности~$120k+
Entry
7-10%
Net Yield
90% сезон / 60% вне
Occupancy
Номад-хаб, инфраструктура на ступень ниже Журере. Глиссада аэропорта в центре района, единственная дорога на въезд-выезд. Цена входа как в Журере при более слабой инфраструктуре — отнеслись бы осторожно, входить только под конкретный проект.
Лагоа-да-Консейсау — известный район, но отдельного инвестиционного тезиса по нему у нас сейчас нет.
Наблюдения по районам — Материковое побережье
Всё восходит к Балнеариу-Камбориу: земля там кончилась, застройщики двинулись в соседние города, цены пошли волной от BC наружу.
Балнеариу-Камбориу (BC)Перепродажа
Бразильский Дубай — бенчмарк, не игра на доходностьвысокий
Entry
3-5%
Net Yield
~50% (пустеет вне сезона)
Occupancy
Самые высокие башни Латинской Америки, острая нехватка земли, метр до R$200 000. Формат сезонного присутствия, а не круглогодичной жизни — именно BC вытолкнул цены в города ниже.
Прая-Брава (Итажаи)Перепродажа
Премиальный вход, оправдан на масштабе$1M+
Вход
5-10 лет
Горизонт
Драйвер роста: застройка «лесенкой» — вид на море у всех
Часть той же волны от BC, но с собственной фишкой: здания стоят «лесенкой» — 1-я линия ниже, дальше от моря выше, и вид на море есть у всех — в отличие от хаотичной 1-й линии BC. Именно сюда теперь идёт элита, выбирая Прая-Брава вместо суеты BC. Спрос здесь движим не арендной доходностью, а покупкой актива для сохранения капитала и роста — берут, чтобы владеть. Не путать с островной Прая-Брава.
ИтапемаПерепродажа
Ставка на актив, не на сдачуот $400k
Вход
5-10 лет
Горизонт
Драйвер роста: близость к BC и Порту-Белу — волна цен от BC
Застройщики пришли из BC, цены быстро выросли на той же волне. Спрос здесь движим не арендной доходностью, а покупкой актива для сохранения капитала и роста — берут, чтобы владеть, не чтобы сдавать. Сейчас одна большая стройка.
ПерекеПерепродажа
Реальный потенциал, горизонт 5-10 лет$350-500k
Вход
5-10 лет
Горизонт
Драйвер роста: близость к BC и Порту-Белу
Как Итапема, сейчас стройка — но с апсайдом: через 5-10 лет подтянется туризм (рядом Бомбиньяс, Прая-Гранди, Бомбас). Спрос здесь движим не арендной доходностью, а покупкой актива для сохранения капитала и роста — берут, чтобы владеть. Для терпеливых.
Бомбиньяс / Бомбас / Прая-ГрандиПерепродажа
Чистейшие пляжи, резко сезонные~$136k
Entry
4-6%
Net Yield
~30% вне сезона
Occupancy
Три пляжа с «Голубым флагом», качественный турпоток из Аргентины, Чили, Перу. Ставки умеренные; сезонность жёсткая и бьёт по чистой доходности. Честно закладывайте эту пустоту.
Порту-БелуПерепродажа
«Город будущего» — очень длинный горизонт$300-500k
Вход
10 лет+
Горизонт
Драйвер роста: новые комфортные районы на 50-60 тыс. жителей, не «свечки»
Строятся целые комфортные районы на 50-60 тыс. жителей, архитекторы мирового уровня, звёзды-инвесторы — не вертикальные башни как в BC. Спрос здесь движим не арендной доходностью, а покупкой актива для сохранения капитала и роста на горизонте минимум 10 лет — берут, чтобы владеть.
Где мы бы проявили осторожность — личный взгляд практика
Это наше мнение на июль 2026 — не приговор по данным. Рынок Санта-Катарины меняется быстро. Мы формулируем это прямо — так, как объяснили бы инвестору с бюджетом $200-300k, потому что знать, где НЕ покупать, так же ценно, как знать, где покупать.
КокейросЖить — да, инвестировать — нет— старый фонд, инфраструктура разбросана, нужна машина
Центр (Флорипа)Рост есть, но не курортный— не туда, где живёт турист-спрос
Прая-Брава (островная, рядом с Инглезес)Правильное место, неправильный горизонт— 5-10 лет, дорого уже на ранней стадии
«Жить здесь, не инвестировать»Слабый арендный спрос, тяжёлая перепродажа— Самбаки, Жоау-Паулу, Какупе, Рибейрау-да-Илья, Лагоинья-ду-Лесте
Ловушка ноунейм-застройщиковРиск недостроя, не локации— Сантинью, Риу-Вермелью, Варжем-Гранди/Пекена, Сако-дос-Лимойнс — только для опытных
Общая нить: заголовочные цифры роста не отражают ликвидность, риск недостроя и реальный арендный спрос на уровне конкретной квартиры. Разрыв между таблицей и тем, что происходит на земле, — это ровно то, для чего нужны годы жизни в этой стране и взгляд инвестора, а не продавца.
Методология и источники
- Цены за м² — из действующих прайс-листов застройщиков (первичный рынок), июль 2026
- Официальная доходность — FipeZAP (задекларированная долгосрочная аренда)
- Реальная доходность — расчёт от реальных цен входа и арендных ставок, наблюдаемых в практике Plan B на рынке Санта-Катарины, с учётом меблировки, IPTU, кондоминиума, коммунальных и управления
- Курс R$5,15/USD на 16.07.2026
- Диапазоны, а не точные значения: реальная доходность зависит от цены входа, стратегии и качества управления
Questions about this market?
Independent advisory for foreign investors in Santa Catarina.
Get in touch →