Как купить недвижимость в Бразилии: инструкция и все расходы для иностранца

Коротко о главном

Два вопроса, которые задают чаще всего: «как это вообще происходит» и «сколько это будет стоить сверху». Отвечаю на оба сразу, по шагам, с цифрами на каждом этапе — чтобы не пришлось собирать картину по кусочкам из разных источников.

Может ли иностранец вообще купить недвижимость в Бразилии

Да, без ограничений для городской недвижимости. Иностранец может владеть квартирой или домом в Бразилии на тех же условиях, что и гражданин — специального разрешения не требуется, кроме отдельных категорий приграничных и сельских земель, которые не касаются обычной жилой покупки.

Важная оговорка о сфере этой статьи. Здесь рассмотрена покупка новостройки — объекта на стадии строительства или предпродажи, напрямую у застройщика. Для вторичного рынка процесс due diligence и юридическая проверка могут существенно отличаться (там как раз проверяется matrícula конкретного объекта, чего нет у новостройки). Для сделки на вторичном рынке рекомендуем отдельную консультацию.

Шаг за шагом

1. CPF (бразильский налоговый номер физлица) — без него нельзя открыть счёт, зарегистрировать сделку, платить налоги. Оформляется через консульство или напрямую в Бразилии.

2. Банковский счёт — формально не всегда строго обязателен, но практически необходим для валютной операции и её регистрации.

3. Выбор объекта и проверка застройщика — подробный чек-лист ниже в этой статье.

4. Международный перевод — из вашего банка на бразильский счёт, с регистрацией поступления капитала в Центробанке.

5. Договор с застройщиком — подписание договора купли-продажи (может быть в виде котас или прямого контракта — зависит от структуры проекта).

6. Сдача и регистрация — после завершения строительства, регистрация объекта в Cartório de Registro de Imóveis. С этого момента вы официально владелец.

Сколько это стоит на самом деле — по шагам, не одной цифрой

Хорошая новость про комиссию. Комиссия агентства или брокера обычно составляет 5% от стоимости объекта. Но при покупке новостройки эту комиссию, как правило, платит продавец (застройщик), а не покупатель. Для вас как покупателя это чаще всего не дополнительная статья расходов.

Важный нюанс про ITBI. При покупке новостройки ITBI обычно не платится в момент покупки. Этот налог взимается только при регистрации объекта в реестре недвижимости — а она происходит уже после сдачи дома. Это значит, что можно даже перепродать свой юнит до завершения стройки, ни разу не заплатив ITBI лично — налог заплатит тот, кто в итоге зарегистрирует готовый объект на своё имя.

При покупке (пресейл/стройка): комиссия обычно на продавце — прямых расходов для покупателя чаще всего нет. При регистрации (после сдачи): ITBI (налог на переход права собственности) — 2–3% от стоимости объекта, плюс нотариальные услуги. Ежегодно: IPTU — 0,3–1,5% от оценочной стоимости в год. При продаже: налог на прирост капитала — подробности в отдельной статье.

Как проверить застройщика — на что смотреть

У новостройки нет собственной matrícula — дом ещё не построен, юниты не выделены как отдельные объекты в реестре. Поэтому проверка идёт не через выписку по объекту, а через проверку самого застройщика и проекта.

Registro de Incorporação — регистрация самого проекта (не будущего юнита) в реестре недвижимости — обязательна по закону до начала продаж. Привязана к matrícula земли, на которой строится объект, и её можно запросить и проверить.

История сдачи предыдущих проектов — сколько объектов застройщик уже сдал, вовремя ли, есть ли публичные отзывы или судебные иски от предыдущих покупателей.

CNPJ и юридическая история компании — регистрация юрлица, наличие текущих судебных процессов (processos judiciais) против застройщика.

Patrimônio de afetação — оформлена ли эта защита по конкретному проекту — подробно разбирали в статье про структуру SPE.

CRECI брокера, который сопровождает сделку — лицензия должна быть действующей и проверяемой.

Реальный этап строительства — по документам и, если возможно, лично на месте — не только по презентации и рендерам.

Что в итоге

Покупка недвижимости в Бразилии иностранцем — процесс без юридических барьеров, но с чёткой последовательностью шагов: CPF → счёт → проверка объекта → перевод → сделка → регистрация. Разовые расходы на входе — 4–6% сверх цены объекта. Всё остальное — вопрос правильной проверки перед тем, как вносить деньги, а не после.

Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Для оценки вашей конкретной сделки рекомендуем консультацию с юристом.