Эскроу-счёт в сделках с недвижимостью Бразилии — новая защита покупателя

Коротко о главном

Классическая сделка с недвижимостью — это, по сути, вопрос доверия: кто платит первым. Покупатель рискует, платя до оформления документов; продавец рискует, передавая документы до оплаты. Именно эту проблему и решает новый для Бразилии инструмент — эскроу-счёт, который с 2023 года получил официальную законодательную основу.

Масштаб проблемы, которую решает эскроу

По данным Anuário Brasileiro de Segurança Pública 2025, в Бразилии фиксируется около 2,2 млн случаев мошенничества (estelionato) в год — это порядка 4 случая в минуту по всей стране. Значительная часть — сделки с недвижимостью: поддельные документы, продажа одного объекта нескольким покупателям, сокрытие долгов и обременений. Рост случаев мошенничества по штатам с 2018 года: Сан-Паулу +553%, Парана +430%, Рио-де-Жанейро +317%, Минас-Жерайс +286%. Конкретные тревожные признаки при сделке мы разбирали отдельно — в статье как распознать мошенничество с недвижимостью в Бразилии.

Это не абстрактная статистика откуда-то издалека. В июне 2026 года суд заблокировал R$490 млн у фигурантов схемы незаконной продажи недвижимости на побережье именно Санта-Катарины — региона, где мы работаем. Двумя месяцами ранее операция «Real State» вскрыла в том же штате схему с ущербом около R$12 млн.

Что такое эскроу-счёт и как он работает

Эскроу-счёт (conta escrow) — это счёт, на который покупатель вносит средства не напрямую продавцу, а под управление независимой третьей стороны — в бразильском варианте это нотариус (tabelião de notas). Деньги хранятся на счету и переводятся продавцу только после подтверждения выполнения оговорённых условий сделки.

1. Покупатель вносит средства — деньги идут не продавцу напрямую, а на эскроу-счёт под управлением нотариуса. 2. Проверка условий сделки — нотариус подтверждает выполнение условий, как правило, регистрацию права собственности в Cartório de Registro de Imóveis. 3. Средства переводятся продавцу — только после подтверждения. Если условия не выполнены, деньги возвращаются покупателю.

Юридическая основа — не экспериментальная схема, а закон

Инструмент формализован Lei 14.711/2023 (известным как «Marco Legal das Garantias») — этот закон ввёл статью 7º-A в Lei 8.935/1994 (закон о нотариате), прямо разрешив нотариусам открывать и вести эскроу-счета. Дополнительно механизм регулируется провизией CNJ № 197/25. В конце 2024 года Коллегия нотариусов Бразилии (Colégio Notarial do Brasil) заключила партнёрство с Banco Safra специально для формализации открытия таких счетов через нотариальные конторы — то есть это уже не разовая практика отдельных юристов, а институционализированная система.

Средства хранятся на сегрегированном счёте — защищены от судебных и налоговых арестов в отношении любой из сторон сделки. Максимальный срок удержания — до 180 дней, с возможностью продления. Модель вдохновлена нотариальными системами Германии, Италии и Франции и особенно ценна для сделок без банковского финансирования, где обычно вся сумма передаётся продавцу до завершения регистрации — той же структуры без финансирования, что часто встречается в сделках через SPE, где эскроу может ощутимо снизить риск покупателя.

Почему это особенно важно для иностранного покупателя

Иностранный покупатель — особенно тот, кто физически не находится в Бразилии постоянно и не может лично контролировать каждый этап сделки, — структурно более уязвим перед мошенничеством с недвижимостью, чем местный резидент. Эскроу-счёт снимает часть этого риска: деньги не переходят продавцу, пока не подтверждён факт чистой регистрации права собственности, независимо от того, находитесь ли вы физически в стране в этот момент.

Остерегайтесь непроверенных посредников

Появление нового инструмента защиты не отменяет базовой осторожности. Работайте только с проверенными нотариусами, юристами и консультантами — теми, у кого есть реальная, подтверждаемая практика в Бразилии, а не только красивый сайт. Именно этому подходу к due diligence посвящён наш отдельный гид о выборе инвестиционного консультанта в Бразилии. Мы работаем с проверенными профессионалами — например, с иммиграционным юристом Dr. Wilian Campos (OAB/SC 50.897, WK International Services), с которым сотрудничаем по визовым и налоговым вопросам, — и подбираем нотариуса с реальным опытом именно эскроу-структур под каждую конкретную сделку. Пример такого же принципа проверенного партнёрства — в прозрачной, классической модели инкорпорадоры — см. наш обзор STV Construções.

Что в итоге

Эскроу-счёт — не маркетинговая новинка, а реальный, законодательно закреплённый инструмент, институционально поддержанный банковским сектором и нотариатом Бразилии. Он не устраняет необходимость due diligence перед покупкой, но существенно снижает конкретный риск — потерю денег до завершения регистрации права собственности.

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Источники: Lei 14.711/2023, Lei 8.935/1994 (ст. 7º-A), Provimento CNJ № 197/25, Anuário Brasileiro de Segurança Pública 2025. Plan B Brazil выступает независимым советником и не является девелопером.